Mengenal jenis kontrak Jasa Konstruksi

Latar Belakang

Business intention perlu dieksplore probability suksesnya.
Salah satu tools untuk mengeksplore business intention adalah dengan elemen risk analysis di dalam risk management
Setelah level risk suatu business diketahui dan sudah ditentukan cara terbaik untuk mengelolanya, sebagian paket business tersebut mungkin perlu dikelola oleh pihak lain yang lebih profesional sebagai strategi untuk melakukan risk sharing
Sebagian paket bisnis yang akan dikelola oleh pihak lain perlu diatur oleh sebuah perjanjian yang disebut Contract
Perlu dilakukan telaah untuk memilih jenis Contract yang paling tepat untuk diberlakukan bagi paket bisnis tertentu yang akan dikelola oleh pihak lain
Kesalahan dalam menentukan jenis Contract akan menyebabkan bisnis secara keseluruhan menjadi kurang efektif atau tidak optimum.

Definisi : Buyer & Seller

Contract Types

Firmed Fixed Price (FFP) atau Lumpsum Contract
Cost Plus Percentage Fee (CPPF) atau Reimbursable contract
Contract di antara FFP dan CPPF :
- Cost Plus Incentive Fee (CPIF)
- Cost Plus Fixed Fee (CPFF)
- Fixed Price Plus Incentive (FPPI)
- Unit Price

Hubungan setara untuk share risiko dalam pelaksanaan proyek

Consortium	Joint Venture
Vertical split of work on the project scope of work	Joint team for the project scope of work
Risiko masing-masing ditanggung oleh masing-masing sampai batas maksimal	Risiko ditanggung bersama oleh para anggota joint Venture
Sisa Risiko ditanggung bersama sesuai dengan bobot tanggung jawab	Sisa Risiko ditanggung bersama sesuai dengan bobot tanggung jawab

Tabel 1. perbandingan sharing risiko berdasarkan tipe kerja sama

Rencana respon risiko : Prinsip sharing risiko yang dianjurkan

Buyer & Seller Characters Dikaitkan Dengan Tipe Kontrak

Jika Buyer & Seller adalah Risk Avoiders, maka Buyer lebih suka fixed contract dimana ririko lebih banyak berada pada Seller; dan Seller lebih suka cost reimbursable contract dimana risiko lebih banyak berada di sisi Buyer
Jika Buyer & Seller adalah Risk Takers, maka Buyer lebih suka cost reimbursable contract dimana risiko lebih banyak berada pada Buyer; dan Seller lebih suka fixed contract dimana risiko lebih banyak berada di sisi Seller

Cost Plus Percentage Fee

CPFF adalah tipe contract yang paling tidak diharapkan Seller berkarakter Risk Taker karena Seller tidak mendapatkan insentif jika bisa menurunkan cost
Seller lebih termotivasi untuk menaikkan cost karena dengan meningkatnya cost, maka potensi profit akan naik
Buyer perlu mengontrol dengan cermat cost material dan buruh agar seller tidak dapat bertindak semaunya untuk menaikkan cost
100% risiko ada pada pihak Buyer

Contoh Kasus Cost Plus Percentage Fee

Estimated cost = Rp. 1.000.000,-
% fee yang disepakati = 10%
Estimated total price = Rp. 1.100.000,-
Jika cost naik menjadi Rp 1.100.000,- maka total price akan menjadi Rp. 1.210.000,- dan Seller akan mendapatkan tambahan profit sebesar Rp. 10.000,-

Cost Plus Fixed Fee

Seller menerima profit dalam bentuk fee yang fixed berdasarkan % yang disepakati dari estimated cost
Fixed fee tersebut tidak akan berubah terhadap actual cost selama tidak ada perubahan scope of work
Tak ada motivasi Seller untuk menurunkan cost

Contoh Kasus Cost Plus Fixed Fee

Cost Plus Incentive Fee

Seller dibayar berdasarkan fee dan insentif
Buyer dan Seller mendapatkan untung dari cost saving berdasarkan sharing formula yang disepakati bersama di awal kontrak
Buyer dan Seller share Risiko dan keduanya bisa mendapatkan benefit tambahan

Contoh Kasus Cost Plus Incentive Fee

Expected cost = Rp. 1.000.000,-
Fee untuk Seller = Rp. 100.000,-
Formula untuk sharing = 85/15
Actual Cost = Rp. 800.000,-
Total Actual price = Rp. 800.000,- + Rp. 100.000,- + (15% x Rp. 200.000,-) = Rp 930.000,-
Actual profit untuk Seller = Rp. 130.000,-

Fixed Price Plus Incentive

Risiko di share oleh Buyer dan Seller
Hal ini menyebabkan Seller termotivasi untuk melakukan efisiensi dalam pelaksanaan kontrak kerjanya
Ada batas maximum price yang menyebabkan Seller harus lebih berhati-hati dalam melaksanakan isi contract

Contoh Fixed Price Plus Incentive

Ceiling price = Rp. 1.200.000,-
Target cost = RP. 1.000.000,-
Target profit = Rp. 100.000,-
Target price = Rp. 1.100.000,-
Share Ratio = 70/30
Jika actual cost = Rp. 900.000,- maka total actual price = Rp. 900.000,- + Rp. 100.000,- + (30% x Rp. 100.000,-) = Rp. 1.030.000,-
Jika actual cost = Rp 1.050.000,-, maka total actual price = Rp 1.050.000,- + Rp 100.000,- = Rp 1.150.000,-
Jika actual cost = Rp 1.150.000,-, maka total actual price = Rp 1.200.000,-
Jika actual cost = Rp 1.250.000,-, maka total actual price = Rp 1.200.000,-

Perbandigan Untung Rugi tipe Contract

Lumpsump Contract	Keuntungan	Kerugian
Buyer	Harga lebih murah Budget terkontrol Mengurangi staff Buyer Staff Seller lebih baik kualitasnya	Mengurangi keterlibatan Buyer Kualitas pas-pasan Berpotensi terjadi kejutan jika apa yang di harapkan Buyer tidak di definisikan dengan jelas
Seller Potensi keuntungan lebih besar	Partisipasi Buyer minimum	Potensi loss lebih besar

Tabel 2. Perbandingan untung rugi Lumpsum Contract

Reimbursable Contract	Keuntungan	Kerugian
Buyer	Buyer lebih terlibat	Potensi overrun Cost staff Buyer lebih tinggi Kualitas personel seller rendah
Seller	Tidak punya potensi rugi	Partisipasi Buyer tinggi Level profit tidak besar

Tabel 3. perbandingan untung rugi Reimbursable Contract

Unit Price Contract	Keuntungan	Kerugian
Buyer	Buyer lebih terlibat untuk mengontrol BQ Ada potensial saving jika actual BQ lebih kecil dari estimated BQ	Ada potensi overrun jika actual BQ lebih besar dari estimated BQ Cost staff Buyer lebih tinggi
Seller	Risiko profit di dalam unit price ada pada pihak Seller (profit akan bertambah jika BQ bertambah)	Risiko profit di dalam unit price ada pada pihak Seller (profit berkurang jika BQ berkurang)

Tabel 4. Perbandingan untung rugi Unit Price Contract